Wie sich bauen in Deutschland rechnet
Eine neugebaute Wohnung oder eine Gebrauchtimmobilie – was rechnet sich für Käufer in Deutschland? In der Region Leipzig, im Harz, in einigen Feriengebieten und in den sieben größten Städten Deutschlands und ihrem Umland sind Neubauten deutlich teurer als Bestandsimmobilien. So kostet beispielsweise ein Quadratmeter in einer gebrauchten Wohnung im mittleren Preissegment im Landkreis Leipzig 1.144 Euro, in einem Neubau 3.300 Euro. Beim Kauf einer 70 Quadratmeter großen Wohnung würde sich die Kaufpreisdifferenz ohne Nebenkosten auf mehr als 150.000 Euro summieren. Das wäre der sechsthöchste Unterschied bundesweit. Die höchste Differenz ergibt sich für den Landkreis Miesbach, in dem Schlier- und Tegernsee liegen und der eine Dreiviertelstunde von München entfernt ist. Hier beträgt der Preisunterschied knapp 200.000 Euro.
Bei den so genannten “Big Seven” weist Stuttgart den höchsten Preisunterschied auf
Stadt Bestand Neubau KP-Differenz
Berlin 3.928,57 EUR 5.583,27 EUR 115.829,00 EUR
Hamburg 4.107,14 EUR 4.862,50 EUR 52.875,20 EUR
München 6.980,00 EUR 8.249,42 EUR 88.859,40 EUR
Köln 3.412,70 EUR 4.988,22 EUR 110.286,40 EUR
Frankfurt a. M. 4.637,30 EUR 6.381,61 EUR 122.101,70 EUR
Stuttgart 4.040,82 EUR 6.400,00 EUR 165.142,60 EUR
Düsseldorf 3.452,38 EUR 5.486,98 EUR 142.422,00 EUR
Das sind Ergebnisse des Postbank Wohnatlas 2019
Für diesen hat das Hamburgische Welt Wirtschafts Institut (HWWI) die Angebote in 401 kreisfreien Städten und Landkreisen untersucht. Er gibt einen Überblick über die regionalen Preisabstufungen des Jahres 2018 zwischen Eigentumswohnungen im Bestand und Neubauobjekten. Als Neubauten gelten dabei alle Immobilien, die zwischen den Jahren 2015 und 2018 fertiggestellt wurden.
– Kaufpreisdifferenz im Landkreis Miesbach (Bayern) und in Stuttgart
am höchsten
– Preisunterschied zwischen alten und neuen Immobilien im Landkreis
Rostock am geringsten
Nördlich von München, im westlichen Rheinland-Pfalz und in einigen Küsten- und Ferienregionen sind die Preisdifferenzen gering. Im Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm – mit seiner rund 50 Kilometer nördlich von München gelegenen Kreisstadt – errechnet sich für die 70-qm-Wohnung ein Preisunterschied von 49.000 Euro, für den Landkreis Vorpommern-Greifswald (Mecklenburg-Vorpommern) mit der Urlaubsinsel Usedom von etwas mehr als 30.000 Euro. Am niedrigsten sind die Differenzen beim Kauf einer Eigentumswohnung im Neubau verglichen mit einer Bestandsimmobilie in den Landkreisen Rostock (7.500 Euro), Wittmund (9.000 Euro) und Leer (11.000 Euro), die an Ost- und Nordsee liegen. Besonders in den Feriengebieten der Küstenregionen sind gepflegte Bestandsbauten auf gut gelegenen Grundstücken in Küstennähe oder in den gewachsenen Dorfkernen besonders gefragt. “Je geringer die Preisdifferenz ist, desto intensiver sollten sich potenzielle Käufer mit einer Neubauwohnung befassen – auch wenn die Anschaffungskosten erstmal höher sind”, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. “Denn ein Neubau bietet große Vorteile: eine höhere Energieeffizienz, eine moderne Ausstattung und eine längere Gewährleistung bei Mängeln am Bau.”
Im Hochpreissegment ergibt sich für die Preisdifferenzen zwischen Neubau- und Bestandsbauten eine ähnliche Rangfolge der Landkreise und kreisfreien Städte wie im mittleren Bereich
Ausgenommen hiervon sind das Berliner Umland, in dem die Preisdifferenzen im Jahr 2018 speziell bei besonders teuren Immobilien sehr hoch ausgefallen sind und die Messestadt Leipzig mit nur geringen Preisunterschieden zwischen Neu- und Bestandsbauten in diesem Segment. So waren beispielsweise im Landkreis Teltow-Fläming südlich von Berlin für eine 70-qm-Wohnung ohne Nebenkosten im Hochpreissegment rund 121.000 Euro mehr als im mittleren Segment fällig, in Leipzig lediglich etwas mehr als 30.000 Euro. Bei den teuersten zehn Prozent der verkauften Immobilien im vergangenen Jahr liegt wieder der Landkreis Miesbach im südlichen Bayern mit einer Kaufpreisdifferenz von rund 247.000 Euro an der Spitze. Auch die Landeshauptstadt Stuttgart befindet sich mit Unterschieden von rund 203.000 Euro für die 70-qm-Wohnung weit vorn. Bis auf wenige Ausnahmen sind die Preisunterschiede zwischen mittlerem und Hochpreissegment in allen Landkreisen und kreisfreien Städten bei den Bestandsbauten größer als bei den Neubauten. So liegt beispielsweise der Aufschlag in der Hauptstadt Berlin für eine 70-qm-Wohnung im Bestand zwischen mittlerem und Hochpreissegment bei 57 Prozent, bei den Neubauten bei 49 Prozent.
Quelle: empirica-systeme Marktdatenbank (2019); HWWI / Postbank
