Kostenfalle Gewerbeimmobilie!

Drolshagen (mk), 22.02.2011. “Unser Kostengerüst haben wir zu 100% im Griff”, so der Traum vieler Mittelständler. Eine “sichere Säule” ist dabei oft das eigene Grundstück und die dazugehörige Gewerbeimmobilie. Bau- und Erhaltungszustand sind absolut “auf dem Schirm”, anstehende Reparaturen oder Renovierungsarbeiten werden (betriebswirtschaftlich sinnvoll) geplant und durchgeführt. Erweiterungen oder Neubauten orientieren sich sowieso ganz an betrieblichen Erfordernissen – da gibt es keine Überraschungen! Mag sein – so lange diese Immobilie an keine Straße grenzt, für die die Kommune “Träger der Straßenbaulast” ist.

“Ausbaubeitrag” heißt das Zauberwort, mit dem die Anwohner von Straßen unter kommunaler Obhut zur Kasse gerufen werden, wenn an der Straße vor der eigenen Haustür auf Geheiß der Stadtväter gebastelt wird. Je nach Einordnung der Straße tragen die Anrainer so zwischen 30% und 70% der Baukosten. Das ist kein Zwangsgeld, auch keine Strafgebühr, es ist lediglich ein Kostenbeitrag für den sogenannten “Vorteil”, der dem Immobilienbesitzer durch eine solche Fremdentscheidung zuteil wird. Werden Privatleute bereits mit Beiträgen belastet, die das Haushaltsjahresbudget regelrecht sprengen, sind Gewerbetreibende mit noch höheren Beiträgen “fällig”.

Erstmalige Herstellung nach sechzig Jahren Nutzung

Anwohner von Straßen, denen die Renovierungsbedürftigkeit bereits bei oberflächlicher Betrachtung anzusehen ist, können gelegentlich einen gewissen Handlungsbedarf ihrer Kommune erkennen. Anrainer von Straßenzügen mit Kanalisation, Gehweg und Straßenbeleuchtung fallen regelmäßig aus allen Wolken, wenn ihre (seit dem zweiten Weltkrieg bestehende) Straße nach sechzig Jahre Nutzung “erstmalig hergestellt” werden soll. Immerhin sind die meisten Kommunen – nach massiven Protesten Betroffener – so großzügig, auf die vielerorts festgelegte Zahlungsfrist von vier Wochen nach Bekanntgabe(!) der Baumaßnahme zu verzichten.

Steinreiche Kommunen

Unterstellt man, dass Kommunalpolitiker von sich auf andere schließen, haben deutsche Kommunen ständig zwischen 10% und 20% ihres Jahreshaushaltes als flüssige Mittel für unerwartete Ausgaben in irgendeiner Schublade liegen. Anders ist kaum zu erklären, warum betroffene Immobilienbesitzer in vergleichbaren Relationen durch kurzfristige kommunalpolitische Entscheidungen mit sehr überschaubaren Fristen zahlungspflichtig werden. Wer sich übrigens auf die Hilfe seiner Hausbank verlässt, ist oft verlassen. Marktgerecht konfektionierte Vorsorge- oder (Rahmen-)Kreditprodukte für diesen “Fall der Fälle” gibt es nicht.

Augen auf beim Häuserkauf

Die Information über bevorstehende Maßnahmen im Falle eines Besitzerwechsels bei einer Immobilie ist Holschuld. Verkäufer, Makler und Notare sind in keiner Weise verpflichtet, auf bevorstehende Baumaßnahmen hinzuweisen. Immerhin kann ein Käufer die Ausbaubeitragssumme von seinem Verkäufer einfordern, wenn die Baumaßnahmen vor Unterzeichnung des Kaufvertrages begonnen haben. Schuldner gegenüber der Kommune bleibt aber der aktuelle Besitzer. Eine ausdrückliche Nachfrage lohnt sich in jedem Fall. Vertragsformulierungen, wie etwa “dem Verkäufer sind keine bevorstehenden Ausbaumaßnahmen bekannt”, sollten einen deutlich fünfstelligen Preisabschlag wert sein.

Achtung Formfalle

Wird die Summe des Ausbaubeitrages vom Verkäufer eingefordert, muss das Recht auf Widerspruch an den Verkäufer “durchgeleitet” werden. Wird dies versäumt, verfällt der Anspruch des aktuellen Besitzers automatisch, wenn aufgrund von Widersprüchen Dritter die von der Kommune geforderte Summe auch nur um einen Cent reduziert wird. Seitens der Behörden erfolgt in der Regel nicht der geringste Hinweis darauf. Im Gegenteil – das Sammeln von Unterlagen über die Beschlüsse und Verkündung von Ausbaumaßnahmen bei den zuständigen Ämtern im Nachhinein gerät mitunter zur Betteltour. Betroffene berichten gelegentlich von feixenden Sachbearbeitern, denen im Gegenzug gern unterstellt wird, “es den Hausbesitzern mal so richtig zeigen zu können!” Aber auch aus den höheren Ebenen werden gelegentlich die weise Belehrungen “Eigentum verpflichtet” und “Sie können das ja absetzen” kolportiert.

Advokat ahnungslos

“Wir können nur hoffen, dass Sie einen fitten Fachanwalt finden!” Von solchen (ehrlich gemeinten) Glück- und Segenswünschen aus Juristenkreisen können viele Immobilienbesitzer berichten, die sich mit ihren Anliegen an (irgend-)einen Anwalt wenden. Echte Hilfe kann nur aus den Kanzleien kommen, die sich in den Tiefen des kommunalen Verwaltungsrechtes auskennen. “Maximal lokal!” ist dann aber vielerorts die Leitlinie in den Sozietäten. Experten, die bundesweit qualifiziert beraten können, sind rar gesät und arbeiten gern für “die andere Seite”.

Ich hab´ Rechtsschutz! Denkste!

Rechtsschutzversicherungen klammern den ganzen Themenkomplex in ihren allgemeinen Versicherungsbestimmungen vielerorts vom Versicherungsschutz aus. Wer meint, als Betroffener mit juristischen Schritten drohen zu müssen, erntet auf behördlicher Seite daher meist nur ein müdes Lächeln. Die Zwickmühle, in der sich betroffene Immobilienbesitzer befinden, ist kein Geheimnis. Ebenso die Tatsache, dass auch seitens der Grundeigentümerverbände keine echte Schützenhilfe kommt. Bekanntermaßen ist das Regelungswerk nämlich – neutral ausgedrückt – “vielschichtig”.

Das soll keiner blicken!

Die Zahlungspflichten sind im Allgemeinen auf Länder- und im Speziellen auf Kommunalebene geregelt. Die Spannbreite reicht von einer generellen Nicht- Zahlungsprflicht bis hin zu “strengsten Maßstäben”. Kritiker unterstellen hier Methode: “Das soll keiner blicken!” Tatsächlich ist auch die Rechtsprechung zu diesem Thema eher überschaubar, während die Rechtsauffassungen – insbesondere der kommunalen und von kommunaler Seite beauftragten Rechtsexperten – einen geradezu faszinierenden Ideenreichtum aufweisen.

Freies Schießen für kommunale Rechtsexperten

So ist beispielsweise nach behördlicher Lesart die bauliche Beschaffenheit einer Straße von der Gebührenbelastung ihrer Anrainer völlig unabhängig (ersteres ist halt Baurecht, zweiteres Gebührenrecht)! Konkret, die Rechtslage erlaubt der Kommunalpolitik, eine Straße kurzfristig als “Anliegerstraße” einzustufen, vierspurig und für Schwerlastkolonnen geeignet auszubauen, mit dem erhöhten Satz für “Anliegerstraßen” abzukassieren und anschließend als Durchgangsstraße freizugeben. Einen Anspruch, den bezahlten (teureren) “Vorteil” einer “Anliegerstraße” festgeschrieben zu bekommen, gibt es nicht! Ebensowenig gibt es einen Anspruch auf eine festgeschriebene Phase der “Ruhe” nach einer Ausbaumaßnahme.

Schaufenster anschauen ist Anliegerverkehr

Wer davon ausgeht, wenigstens die Einstufung seiner Straße an formalen, nachvollziehbaren Kriterien festmachen zu können, ist auf dem sprichwörtlichen “Holzweg”. Verkehrszählungen – nach welchen Kriterien auch immer – sind eine betonharte Basis für eine unangreifbar anmutende Zahlungspflicht. Dabei ist Durchgangsverkehr nicht gleich Durchgangsverkehr. So machen es beispielsweise Kommunalpolitiker und ihre Rechtsexperten “möglich”, in einer viel befahrenen Geschäftsstraße das Anfahren von dort befindliche Parkplätzen als “überwiegenden Anliegerverkehr” zu definieren und damit den erhöhten Satz für eine Anliegerstraße zu kassieren.

Vom Himmel hoch

Wer glaubt, seinen “Kommunalpolitiker von Nebenan” zu diesem Thema auf den sprichwörtlichen “Pott” setzen zu können, greift ins Leere. Im Zweifelsfalle trägt “die Kommunalaufsicht” letztendlich die Schuld an den (sonst so autark getroffenen) strengen Regelungen vor Ort. Den Apparat eines mittelprächtigen Geheimdienstes benötigt derjenige, der herausfinden will, wer auf Landesebene für diesen Regelungskomplex die Hand gehoben hat. Mit viel Glück ist dort wenigstens ein kompetenter und zuständiger Ansprechpartner greifbar. Es ist aber kein Geheimnis, dass auf vielen Ebenen bereits die Vokabel “Ausbaubeitrag” völlig unbekannt ist.

Vermarkter auf Tauchstation

Beim Verkauf von Immobilien wird dieses Thema – auch wenn eine Vielzahl von Immobilienbesitzern irgendwann garantiert betroffen sind – nicht eben aufgedrängt. “Ausbaubeitrag” als eigenständiger Verhandlungspunkt bei der Vertragsgestaltung? Glückssache! “Ausbaubeitrag” als Bestandteil der Immobilienfinanzierung? Fehlanzeige! Selbst die Vermarkter von Baugrundstücken, die durch gerade abgeschlossene und bezahlte Maßnahmen vor der Tür einen Vorsprung argumentieren könnten, haben dieses Thema noch nicht für sich entdeckt.

Keine persönliche Vorteilsnahme

Wie bereits dargestellt, bezahlen die Betroffenen von Ausbaumaßnahmen für den sogenannten “Vorteil”, der sich aus der Bautätigkeit ergibt. Man kann Kommunalpolitikern nicht vorwerfen, in diesem Punkt auf persönliche Vorteilsnahme aus zu sein. Klar, dem uninformierten Bürger scheint die Systematik, nach der gelegentlich “Sonderregelungen” getroffen werden, wenig transparent. Dass betroffene Kommunalpolitiker mit Unterstützung ihrer Fraktion aber tatsächlich Grundsatzdiskussionen lostreten, wenn sie selbst mit einem “Vorteil” bedacht werden, ist böse Verleumdung – von bedauerlichen Einzelfällen einmal abgesehen.