Mieter verweigert Duldung von dringenden Handwerkerarbeiten: Fristlose Kündigung
Mietrecht
Weigert sich ein Mieter, dem Vermieter dringende Erhaltungsmaßnahmen an Mietwohnung oder Haus zu ermöglichen, braucht der Vermieter ihn unter Umständen nicht erst auf Duldung der Arbeiten zu verklagen. Manchmal kann gleich eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein. Dies entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) der Bundesgerichtshof. Besonders wichtig ist das Urteil im Hinblick auf Fälle, in denen der Bestand des Gebäudes bedroht ist – hier ging es um Schwammbefall im Dachstuhl.
BGH, Az. VIII ZR 281/13
Hintergrundinformation:
Vom Vermieter veranlasste Handwerkerbesuche sind für viele Mieter ein „rotes Tuch“. Nicht nur, weil Staub und Dreck zu erwarten sind und fremde Menschen durchs private Wohnumfeld stiefeln. Sondern auch, weil sie oft befürchten, dass eine Modernisierung mit darauf folgender Mieterhöhung ansteht. Diese Sorge ist in vielen Fällen unbegründet. Denn der Vermieter muss sowohl Erhaltungsmaßnahmen – also Instandhaltung und Instandsetzung – als auch eine Modernisierung rechtzeitig ankündigen und klipp und klar mitteilen, was beabsichtigt ist. Reine Erhaltungsmaßnahmen haben keine Mieterhöhung zur Folge und sind vom Mieter zu dulden. Der Fall: Im Dachstuhl eines Hauses hatte die Vermieterin starken Befall mit Hausschwamm festgestellt – einem aggressiven, holzfressenden Pilz, der bei längerer Einwirkung die Stabilität von Holzkonstruktionen beeinträchtigt. Die Mieter einer Wohnung zogen in ein Hotel, um der Vermieterin Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nach deren Beendigung erhielten sie die Wohnung zurück. Die Vermieterin wollte weitere Arbeiten durchführen lassen, um das Problem nachhaltig zu beseitigen. Jetzt verweigerten die Mieter die Mitwirkung und gewährten den Handwerkern keinen Zutritt zu ihrer Wohnung. Die Vermieterin kündigte ihnen fristlos. Als sie nicht auszogen, klagte sie auf Räumung.
Das Urteil: Nach Mitteilung des D.A.S. Leistungsservice stellte sich der Bundesgerichtshof hier auf die Seite der Vermieterin. Zwar müsse der Vermieter im Normalfall den Mieter erst einmal auf Duldung der Instandsetzungsarbeiten verklagen. Andererseits könne der Vermieter aber in bestimmten Fällen ein ganz erhebliches wirtschaftliches Interesse daran haben, dass notwendige Erhaltungsarbeiten am Haus schnell durchgeführt würden. In solchen Fällen sei genau festzustellen, welche Arbeiten notwendig seien, inwieweit sie den Mieter beeinträchtigten und was die Folge der Unterlassung dieser Arbeiten sei. Gegebenenfalls komme eine fristlose Kündigung auch ohne vorherige Klage auf Duldung der Arbeiten in Betracht.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.04.2015, Az. VIII ZR 281/13
Quelle: D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH
