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Zinsbindung – ein wichtiger Punkt in Sachen Baufinanzierung

2021-10-07-Baufinanzierung
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Wer eine Immobilie erwerben möchte, der benötigt dafür meist einen Kredit. Schließlich geht es dabei um Summen, die man nicht selbstverständlich und einfach so zur Verfügung hat. Ein Baukredit ist für solche Vorhaben genau richtig. Das, was man bei der Beantragung eines solchen Kredits berücksichtigen muss ist, dass es dafür bestimmte Voraussetzungen gibt, um für eine Baufinanzierung ein Darlehen zu erhalten. Diese Voraussetzungen betreffen vor allem die Kreditwürdigkeit, also die finanzielle Situation des Kreditnehmers.

Welche finanziellen Voraussetzungen müssen für einen Baukredit erfüllt sein?

Die Bonität spielt für die Konditionen der Baufinanzierung eine wichtige Rolle. Umso besser diese von der SCHUFA bewertet wird, umso günstigere Konditionen wird man auch erhalten. Die folgenden Voraussetzungen haben Einfluss auf die Bonität und damit auf die Chancen bezüglich der Baufinanzierung:

Das Einkommen

Wichtig ist, dass man mit seinem regelmäßigen Einkommen dazu in der Lage ist, die anstehenden, monatlichen Raten der Baufinanzierung zu tragen, ohne dass man dadurch in finanzielle Schwierigkeiten gerät. Man spricht von einer Faustregel die besagt, dass maximal 35 Prozent eines Haushalts-Nettoeinkommens für die Raten der Baufinanzierung einberechnet werden sollten. Das gilt für Angestellte sowie auch Selbstständige.

Der Immobilienwert

Noch eine wichtige Voraussetzung für die Baufinanzierung ist der Wert der Immobilie, weil sie meist als Sicherheit für die gesamte Finanzierung dient. Die Immobilie sollte eine Beleihung in der gewünschten Kredithöhe zulassen. Der maximale Beleihungswert liegt bei ca. 90 Prozent.

Das Eigenkapital

Eine sehr gute Voraussetzung für eine gute Baufinanzierung ist das Eigenkapital. Umso mehr eigene Gelder vorhanden sind, desto geringer wird dann das Risiko bei der Finanzierung sein. Man muss dazu sagen, dass die Nachteile bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital deutlich überwiegen.

Die persönlichen Voraussetzungen

Einige persönliche Voraussetzungen sind neben den finanziellen Aspekten auch zu erfüllen. So spielt das Alter eine Rolle. Damit man eine Baufinanzierung erhält, ist die Volljährigkeit eine absolute Voraussetzung. Man muss in Deutschland also mindestens 18 Jahre alt sein. Eine Rolle kann aber auch das Alter spielen, wenn jemand immer näher an das Rentenalter rückt. Bei 50 plus könnte es schwieriger sein, eine Baufinanzierung zu realisieren. Die Banken werden es normalerweise nicht gern sehen, dass man sich bis tief in die Rentenzeit hinein verschuldet.

Der Wohnort

Noch eine wichtige Voraussetzung ist, dass man einen Wohnsitz und ein Bankkonto in Deutschland hat. Dagegen muss sich die Immobilie selbst nicht zwangsläufig in Deutschland befinden. Wenn man diese Voraussetzungen alle erfüllt, wird der Baufinanzierung kaum etwas im Weg stehen.

Werden diese Voraussetzungen nicht alle erfüllt, ist das aber noch kein Grund dafür, dass man sein Vorhaben zwingend aufgeben muss. Oft kann man etwas, beispielsweise durch ein recht hohes Einkommen oder viel Eigenkapital, wieder wettmachen. Ebenso können Sicherheiten (z.B. eine eigene Immobilie) oder eine Lebens-/Berufsunfähigkeitsversicherung einzelne kleinere Defizite bei den Voraussetzungen für eine Baufinanzierung ausgleichen.

Das Thema Zinsbindung bei der Immobilienfinanzierung

Eine große Bedeutung hat die Zinsbindung bei der Immobilienfinanzierungen. Denn während dieses Zeitraums bleiben die Zinsen, die man als Kreditnehmer an die Bank zahlen muss, konstant. Die Länge der ersten Zinsbindungsphase kann frei mit dem Kreditinstitut verhandelt werden. Die Zinsbindungsfrist in der Niedrigzinsphase oder in Zeiten eines hohen Zinses ist schon entscheidend. Man muss wissen, dass die Zinsbindungsfrist bei einem Immobiliendarlehen in der Regel 10, 15 oder auch 20 Jahre beträgt. Umso länger die Zinsbindung ist, umso höher wird der Zinsaufschlag sein. Aber es lassen sich zur Zeit auch mit langen Bindungen günstige Marktzinsen entsprechend lange sichern. Die Zinsbindungsfrist muss nicht automatisch der Kündigungsfrist entsprechen und bei einer Kündigung entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung nach Ablauf der Zinsbindung oder bei einer 10-jähriger Kündigungsfrist. Es empfiehlt sich ein Vergleich der verschiedenen Anbieter, wenn es um die Anschlussfinanzierung am Ende der Zinsbindungsfrist geht.

Was bedeutet eigentlich Zinsbindung genau?

Wenn man als Verbraucher einen Kredit aufnimmt, möchte man wissen, was für Kosten während der gesamten Kreditlaufzeit auf einen zukommen. Wenn es sich um einen kleineren Kredit mit einer kurzen Rückzahlungsdauer handelt, ist der gesamt Aufwand von Beginn bis Ende durchaus kalkulierbar, weil das Annuitätendarlehen bis zur vollständigen Rückzahlung immer mit der selben Rate getilgt wird.

Das sieht aber bei einer langfristigen Finanzierung, wie bei einem Immobiliendarlehen, anders aus. In der Regel wird ein Eigenheim zwischen 15 bis 25 Jahre (oft auch länger) finanziert. Und es ist so, dass Kreditinstitute kein Immobiliendarlehen anbieten, bei dem die Rate in der ganzen Zeitspanne immer gleich bleibt. Der Grund dafür ist, dass die Kreditgeber den Zins an den aktuellen Marktzins anpassen wollen. Das bedeutet für den Kreditnehmer, wenn er heute einen Immobilienkredit aufnimmt, zahlt er die aktuell gültigen Zinsen. Diese können sich dann in den folgenden fünf, zehn oder auch 15 Jahren sehr verändern. Das wiederum kann negativ für die Banken sein. Deshalb gelten die Zinsen für die Kreditnehmer nur für einen bestimmten Zeitraum. Nach Ende dieses Zeitraums/Periode (Zinsbindungsdauer genannt) wird der Vertrag neu angepasst oder es wird ein neues Darlehen aufgenommen. Dies wird sich wieder am aktuell geltenden Marktzins orientiert.

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