Kein Finanzpolster für Vermieter – Mieter sollten ihre Kaution während der Mietlaufzeit im Auge behalten!

Berlin. Der Umzug in eine neue Wohnung ist teuer. Besonders zu Buche schlägt die Kaution. Drei Monatsmieten verlangt der Vermieter in der Regel. Da kommen bei größeren Wohnungen schnell vierstellige Beträge zusammen. Für viele Mieter ist das besonders belastend, weil sie die Kaution aus ihrem alten Mietverhältnis noch nicht zurückbekommen haben.

Ein Blick in den Mietvertrag kann Entspannung bringen. Denn nicht alle Mieter müssen diese Sicherheiten hinterlegen. Nach Auskunft des Deutschen Mieterbunds (DMB) wird eine Kaution nur dann fällig, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde.

In den meisten Mietverträgen ist die Zahlung einer Kaution aber geregelt. Üblich ist es, dass der Mieter die Kaution an den Vermieter überweist. Dabei handelt es sich um eine sogenannte Barkaution. Der Vermieter muss das Geld dann auf einem Konto getrennt von seinem Vermögen anlegen. Die Zinsen, die dabei anfallen, stehen dem Mieter zu.

Dabei sollten sich Mieter nicht drängen lassen, die gesamte Summe auf einmal einzuzahlen. Das ist unzulässig. Selbst wenn das im Mietvertrag vereinbart wurde, darf der Mieter die Kaution in drei Raten zahlen, so der BGH. Andere Vertragsabsprachen sind unwirksam (AZ:VIII ZR 344/02).

Mieter, die trotz Vereinbarung die Kaution nicht einzahlen, riskieren den Verlust ihrer Wohnung. Denn die Nichtzahlung der Mietkaution berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen schuldhafter Vertragspflichtverletzung, entschied das Landgericht München (AZ: I 14 S 12619/99).

Viele Mieter zahlen die Kautionssumme ein und kümmern sich dann nicht weiter darum. Sie gehen davon aus, dass sie irgendwann nach dem Auszug den Betrag plus Zinsen zurückbekommen, wenn der Vermieter keine berechtigten Forderungen an sie hat. Aber es empfiehlt sich, die Kaution während des Mietverhältnisses im Auge zu behalten. Denn sie kann schnell weg sein.

Vor allem sollten Mieter kontrollieren, ob der Vermieter die Kaution tatsächlich getrennt von seinem Vermögen angelegt hat, rät der Deutsche Mieterbund. Sonst droht ihnen im Falle einer Insolvenz des Vermieters der Verlust des Geldes. Ein entsprechendes Urteil fällte der Bundesgerichtshof (AZ: IX ZR 132/06). «Mieter können während der Mietzeit regelmäßig einen Nachweis verlangen, dass die Kaution korrekt angelegt ist», erklärt Mieterbund-Präsident Georg Rips. Sie haben sogar ein wirksames Druckmittel in der Hand: «So lange der Vermieter die gesetzeskonforme Anlage der Mietkaution nicht nachweist, können Mieter die monatlichen Mietzahlungen zurückhalten», so Rips.

Grundsätzlich entscheidet der Vermieter, in welcher Form die Kaution zu leisten ist. Wenn er eine Barkaution will, wie in den meisten Fällen, müssen Mieter sich damit abfinden. Grundsätzlich sind aber auch andere Möglichkeiten vorhanden, wie zum Beispiel eine Bankbürgschaft. Dabei bekommt der Vermieter statt Bargeld die Bürgschaftserklärung einer Bank, die sich verpflichtet, auf Anforderung des Vermieters die Kautionssumme auszuzahlen. Ähnlich verhält es sich mit dem verpfändeten Sparkonto. Dabei richtet der Mieter ein Sparkonto ein und verpfändet es an den Vermieter. Dieser kann dann im Bedarfsfall auf die Kaution zurückgreifen.

In jüngster Zeit werden Mietern von der Deutschen Kautionskasse und anderen Anbietern zunehmend so genannte Miet- oder Wohnbürgschaften empfohlen. Ist der Vermieter damit einverstanden, ersetzen sie die sonst übliche Kaution. Der Vorteil dieser Bürgschaften sei, dass Mieter ihr Geld nicht fest für eine Mietkaution anlegen müssten, sondern frei zur Verfügung hätten.

Aber das kann teuer werden, warnt der Deutsche Mieterbund. Über die Jahre fallen erhebliche Summen für Provisionen und Gebühren an. Fünf Prozent der Bürgschaftssumme kostet zum Beispiel eine Mietbürgschaft bei der Deutschen Kautionskasse im Jahr. Bei einer Kautionssumme von 1 500 Euro wären das immerhin 75 Euro jährlich. Dazu kommt eine einmalige Gebühr von 50 Euro für die Bürgschaftsurkunde. Ab dem zweiten Vertragsjahr stellt die DKK jährlich zehn Euro als Service-Gebühr in Rechnung.

Außerdem wird die Bürgschaft nur nach einer eingehenden Bonitätsprüfung erteilt, auch bei kleinen Summen. «Diese Modelle führen ein Stück weiter in Richtung ‘gläserner Mieter’», kritisiert DMB-Sprecher Ulrich Ropertz. Als sinnvolle Alternative zu den bewährten Kautionsformen seien sie nicht empfehlenswert.