Die Entscheidung für die eigenen vier Wände ist eine Entscheidung für’s Leben – deshalb sollte die Immobilien-Finanzierung gut geplant sein.

In den eigenen vier Wänden zu wohnen, ist für viele Menschen ein Lebensziel und ein großer Schritt in Richtung Altersvorsorge. Die Finanzierung einer eigenen Immobilie birgt viele Herausforderungen und wer nicht sorgfältig kalkuliert und finanziert, geht ein hohes Risiko ein. Hier gilt: ein stimmiges Gesamtkonzept, sorgfältiges Vergleichen und akribisches Planen können viel Geld sparen.

Unsere Finanzexpertin Tanja Falkenstern verrät, mit welchen Tricks zukünftige Hausbesitzer bei der Finanzierung ihrer Traumimmobilie Kosten effizient senken und bares Geld sparen können.

1 Eigenkapital: wie viel eigentlich?

Haben Sie sich schon einmal die Frage gestellt, wie viel Eigenkapital Sie benötigen, um eine Immobilie zu finanzieren? Und was hat Ihre Kondition mit Eigenkapital zu tun? Banken bewerten eine Immobilie als Sicherheit und orientieren sich dabei am aktuellen Marktwert. Dieser Wert dient als Grundlage für die Beleihung. Je weniger Sie beleihen müssen, desto höher ist die Sicherheit für die Bank und umso geringer fällt das Risiko aus. In diesen Fällen können Banken in der Regel bessere Konditionen anbieten. Sie beeinflussen somit mit Ihrem Eigenkapital den Beleihungsauslauf und somit Ihre Kondition. Der Beleihungsauslauf stellt das prozentuale Verhältnis zwischen Ihrem Darlehen und dem Beleihungswert der Immobile dar.

Je höher ein Darlehen im Verhältnis zum Immobilien-Wert ist, desto höher ist der Beleihungsauslauf. Das schlägt sich auf den Zins nieder, den Ihnen die Bank anbietet: Je höher der Beleihungsauslauf, desto „schlechter“ kann der Zins ausfallen. Wichtig zu beachten: Die Nebenkosten (Notarkosten, Grunderwerbssteuer und Maklergebühren) sind nicht enthalten und sollten von Ihnen durch das Eigenkapital getragen werden können. Je nach Region liegen die Nebenkosten zwischen 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Tanjas Tipp: Wenn Sie bereits freie Grundschulden durch weitere Immobilien zur Verfügung haben, kann das Ihre Kondition positiv beeinflussen. Dies bedeutet: Das Immobilien-Darlehen wird über eine Grundschuld besichert. Diese dient dem Kreditgeber – durch Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch – als Sicherheit. Dort sind Sie dann namentlich verzeichnet. Möglich ist das allerdings nur bei einer bereits finanzierten und abbezahlten Immobilie.

2 Der Liquiditätscheck

Die Haushaltsrechnung prüft, ob Sie die anfallenden Raten für den geplanten Kredit bewältigen können und wie viel Ihre Immobilie kosten darf. Dafür stellt die Bank die regelmäßigen Einnahmen den Ausgaben gegenüber und ermittelt so eine mögliche monatliche Tilgungsrate.

Wer wenig Eigenkapital für den Immobilien-Kauf aufbringt, sollte über eine höhere Tilgung nachdenken – Banken ermöglichen dann in der Regel eine günstigere Kondition. Außerdem: Wer von Anfang an mehr tilgt, hat eine geringere Restschuld. Nach dem Ende der ersten Kredit-Laufzeit müssen die eventuell höheren Zinsen bei der Anschlussfinanzierung noch tragbar sein.

Tanjas Tipp: Denken Sie an eine Liquiditätsreserve für unvorhergesehene Ausgaben. Die Faustformel liegt bei ca. drei Nettomonatsgehältern. Durch solch eine Sparrate können Sie vorbeugen und im Bedarfsfall von diesem Polster zehren.

3 Der Gutachter für Immobilien

Beim Hauskauf ist ein Gutachter nicht immer notwendig, häufig jedoch sinnvoll. Er kann sachgemäß den Zustand des Hauses einschätzen, mögliche Kosten für eine Sanierung abschätzen und auch versteckte Mängel aufdecken. Im Anschluss haben Sie eine genaue Aufschlüsselung der mögliche Mehrkosten, die durch Sanierungsarbeiten oder andere Maßnahmen auf Sie zukommen können.

4 Sicherheit schaffen: Backgroundcheck des Immobilien-Verkäufers

Wird das Haus nicht über einen Makler, sondern privat verkauft, lohnt oft ein Gespräch mit dem Verkäufer, um die Hintergründe des Hausverkaufs auszuloten und in Erfahrung zu bringen. So gibt es keine bösen Überraschungen.

5 Vergleichen, vergleichen, vergleichen

Es ist immer attraktiv, zuerst den vertrauten Bankberater zu Rate zu ziehen. Doch gerade bei der Finanzierung des Eigenheims sollte der Kreditvergleich dazugehören, um die besten Konditionen und Einsparungspotenziale auszuloten. Onlineanbieter sind oft ein wenig günstiger, als die Hausbanken. Im Bereich der Baufinanzierung gibt es große Spielräume bei der Vergabe von Krediten – vergleichen und verhandeln lohnt sich somit auch immer bei der Hausbank.

6 Fördermöglichkeiten für Immobielienfinanzierung prüfen

Die staatliche Förderbank KfW bietet für Immobilien-Käufer, Eigenheimbesitzer und Bauherren einen ganzen Strauß an Förderprogrammen. Sie beinhalten Darlehen oder Zuschüsse für bestimmte Maßnahmen rund um eine Immobilie. Je nachdem, welches Vorhaben Sie anstreben, bieten sich unterschiedliche Förderprogramme an. Weitere Informationen dazu erhalten Sie bei Ihrem Finanzierungsexperten.

7 Anschlussfinanzierung: Möglichkeit eines Konsumentenkredits prüfen

Auch wenn die meisten Kredite für einen Immobilien-Kauf über einen langen Zeitraum abgeschlossen werden, ist mit Ablauf der Kreditlaufzeit die Immobilie meist noch nicht gänzlich abbezahlt und die Restschuld muss weiter finanziert werden. Oftmals wird der bestehende Kreditvertrag hierfür einfach verlängert, wobei die Zinskonditionen entsprechend dem aktuellen Marktniveau angepasst werden. Darlehensnehmer können allerdings auch den Hauskreditumschulden und zu einem anderen Kreditgeber wechseln. Daher lohnt es sich, bereits vor Ablauf der Zinsbindung rechtzeitig die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung zu prüfen und zu vergleichen – so können sich im Laufe der Zeit Lebensumstände geändert haben, die die Konditionen eines erneuten Kredits beeinflussen. Mit einem attraktiven Anschlussdarlehen haben Sie die Möglichkeit, Ihre Zinskosten und Ihre finanzielle Belastung durch die monatlichen
Raten spürbar zu senken.

Tanjas Tipp: Unter 50.000 € Restfinanzierungssumme sollten Sie über einen Konsumentenkredit sie ihren Hauskredit umschulden. Damit sich die Umfinanzierung auszahlt, ist es jedoch immer verschiedene Anbieter zu vergleichen – ein solcher Ratenkredit kann oft günstiger sein, als ein erneuter Kredit bei der Hausbank. Weitere Vorteile: die schnelle Verfügbarkeit, attraktivere Zinsbedingungen und die Flexibilität in der vorzeitigen Rückzahlung. Grundschulden können aus dem Grundbuch ausgetragen werden – somit ist die Immobilie lastenfrei.

Mit einem Kreditvergleichsrechner wie dem auf finanzcheck.de können Hausbesitzer die optimale Anschlussfinanzierung für ihr Haus finden. Bei Bedarf stehen erfahrene Mitarbeiter per Telefon zur Verfügung, so dass die Kunden sicher sein können, immer das günstigste Kreditangebot zu erhalten.

8 Der Bausparvertrag: Heute schon wissen wie es mit den Immobilien weitergeht

Zinsbindungsfrist (oder auch: Konditionsbindung) ist der Zeitraum, für den der im Kreditvertrag vereinbarte Zinssatz festgelegt wird, ohne dass sich z.B. aktuelle Marktzinsveränderungen auf den vereinbarten Zins auswirken. Dies dient dazu, Ihnen als Kreditnehmer eine sichere Grundlage für Ihre Kalkulation zu bieten und das durch Marktschwankungen bedingte Zinsänderungsrisiko zu minimieren. Was passiert aber nun, wenn die Konditionsbindung endet?

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist muss eine neue Zinsvereinbarung getroffen werden. Das kann über einen weiteren Kredit realisiert werden, aber auch ein Bausparvertrag kann eine attraktive Lösung sein. Der Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung hat den Vorteil, dass Sie bereits heute wissen, zu welchen Konditionen Sie weiterfinanzieren können, da sich der dann festgelegte Sparzins im Verlauf des Sparens nicht mehr ändert. Sie besparen also während der Kredit-Laufzeit einen Bausparvertrag und sichern sich nach der Zuteilung heute schon den dazugehörigen Zinssatz für die Darlehensphase.

Quelle: redroses communications

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