Gewerbeimmobilien: Instandsetzung und Instandhaltung

Werden Arbeiten an einer Gewerbeimmobilie geplant, sind einige Dinge zu beachten. Auch kleinere Mängel, die im Rahmen der jeweiligen Maßnahmen auftreten, können im Nachhinein einen weitreichenden Schaden nach sich ziehen.

Die wichtigste Grundregel lautet demnach, dass Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen stets durch einen professionellen Fachbetrieb ausgeführt werden sollten. Doch welche Besonderheiten sind bei Instandhaltung und Instandsetzung von Gewerbeimmobilien im Detail zu berücksichtigen? Was im Hinblick auf die Instandhaltung und die Instandsetzung sowohl für die Vermieter als auch die Mieter von Gewerbeimmobilien von Bedeutung ist, erklärt der folgende Artikel.

Die Instandhaltung von Gewerbeimmobilien

Findet die Vermietung eines Objekts als Gewerbeimmobilie statt, sind dabei stets bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen. Die Gestaltung der Mietverträge erlaubt im Vergleich zu Privatvermietungen beispielsweise eine wesentlich höhere Flexibilität. Bei gewerblichen Immobilien fällt so etwa der Mieterschutz weniger umfassend aus. Dennoch bestehen auf beiden Seiten einige Pflichten.

In Zusammenhang mit den Instandsetzungen gilt so etwa, dass der Vermieter die Gewerbeimmobilie für die Mieter in einem uneingeschränkt nutzbaren Zustand bereitstellen muss. Dies schließt ein, dass eine Behebung von Schäden und Mängeln vor dem Einzug vorzunehmen ist. Für die entstehenden Kosten muss der Vermieter in der Regel aufkommen. Dies gilt nicht nur für die Arbeitskosten, sondern auch für eventuell anfallende Nebenkosten, beispielsweise für die Dienstleistung eines Containerdienstes. Der uneingeschränkt nutzbare Zustand ist darüber hinaus über die gesamte Dauer der Miete aufrechtzuerhalten.

Durch die Instandsetzung-Klausel besteht für den Vermieter also die Pflicht, vor dem Einzug die Beseitigung von Schäden und Mängeln zu gewährleisten. Ergeben sich dann Schäden im Laufe der Mietdauer, die sich auf eine unsachgemäße Wartung oder falsch ausgeführte Instandhaltungsmaßnahmen zurückführen lassen, besteht für die Mieter gegenüber dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch.

Eine besonders wichtige Rolle spielen bei Gewerbeimmobilien auch die Brandschutzmaßnahmen. Diese müssen stets nach den aktuellsten Richtlinien ausgeführt werden. Falls jedoch im Sinne des Brandschutzes Umbaumaßnahmen nötig sind, ist der Mieter verpflichtet, die entsprechende Beantragung beim zuständigen Amt durchzuführen.

Diese Regelungen gelten hinsichtlich der Instandsetzung

Um eine Instandsetzung handelt es sich grundsätzlich, wenn Maßnahmen an der Gewerbeimmobilie durchgeführt werden, welche die uneingeschränkte Nutzbarkeit sicherstellen.

Ergibt sich zum Beispiel ein Rohrbruch aufgrund einer beschädigten Wasserleitung, handelt es sich bei der Reparatur um eine typische Instandsetzungsmaßnahme. Das Gleiche gilt bei einem Austausch von beschädigten Türen oder Fenstern. Auch diese Instandsetzungen fallen unter den Verantwortungsbereich des Vermieters einer Gewerbeimmobilie.

Der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung

Der Unterschied zwischen der Instandhaltung und der Instandsetzung besteht darin, dass das Ziel der Instandhaltung nicht darin liegt, die Immobilie in einen bestimmten Zustand zu versetzen. Vielmehr sind Instandhaltungsmaßnahmen nötig, um den Zustand der Immobilie zu erhalten. Es handelt sich somit vorrangig um erhaltende, vorsorgende und pflegende Arbeiten, die das Risiko der Entstehung von schweren Mängeln maßgeblich reduzieren. Im Übrigen werden auch typische Schönheitsreparaturen zu den Instandhaltungsmaßnahmen gezählt.

Ob vorbeugende Instandhaltungsmaßnahmen ausgeführt werden, liegt stets im Ermessen des Vermieters. Spätestens muss dieser jedoch aktiv werden, wenn ein Mangel in Erscheinung tritt. Grundsätzlich ist die Instandhaltung als kontinuierlicher Prozess zu verstehen. Die konkreten Wartungsintervalle werden häufig sogar durch den Gesetzgeber vorgeschrieben und müssen demnach unbedingt eingehalten werden. Im Gegensatz zu der privaten Wohnraumvermietung lassen sich die Instandhaltungskosten in einem größeren Umfang auf die Mieter des Gewerbeobjektes umlegen.