Karlsruhe (dapd). Vermieter dürfen bei der Heizkostenabrechnung nur die tatsächlich verbrauchte Energie abrechnen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschieden. Die jährlichen Zahlungen des Vermieters an den Energielieferanten sind dagegen keine zulässige Abrechnungsgrundlage.

Mit dem Grundsatzurteil vom Mittwoch erklärte der Mietsenat des BGH die Heizkostenabrechnung eines Vermieters in Hessen für fehlerhaft. Der hatte von einem Gasunternehmen Energie für die zentrale Heizungsanlage bezogen. Dafür zahlte er monatliche Abschläge. Aufgrund dieser Zahlungen erstellte er die Heizkostenabrechnungen für 2007 und 2008 nach dem sogenannten Abflussprinzip und verlangte Nachzahlungen. Die Mieter verweigerten die Zahlung und verlangten eine Abrechnung auf der Grundlage des tatsächlichen Gasverbrauchs der Heizanlage.

Der BGH erklärte jetzt die Abrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip für unzulässig. Das bedeutet, dass es auch dann unwirksam ist, wenn es im Mietvertrag vereinbart wurde. Vermieter können also auch nicht mehr ihre Rechnung für die Öllieferung vorlegen und ohne Angabe des tatsächlichen Jahresverbrauchs abrechnen. In der Praxis sind Abrechnungen nach dem Abflussprinzip jedoch die Ausnahme.

(Aktenzeichen: Bundesgerichtshof VIII ZR 156/11)

Berlin. Die Energiewende ist aktuell eine der größten gesellschaftlichen Herausforderungen. Darin waren sich alle Teilnehmer der Podiumsdiskussion von Haus & Grund Deutschland am 25. Januar in Berlin einig. Die privaten Haus- und Wohnungseigentümer könnten einen großen Beitrag dazu leisten, indem sie Energie effizienter nutzten. “Für die Eigentümer ergeben sich aus diesen Anforderungen enorme Investitionen, die sie meist nur mit einer staatlichen Flankierung leisten können”, erläuterte Jochem Schlotmann, Vizepräsident von Haus & Grund Deutschland. Zudem hätten die Hauseigentümer in den letzten Jahren bereits viel getan. Allein 2010 investierten sie 95 Milliarden Euro in ihre Immobilien, einen Großteil davon in die energetische Modernisierung.

Prof. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln leitete die Diskussion mit einem Vortrag ein. Seine zentrale Aussage war, dass sich energetische Modernisierungen nur dann rechneten, wenn die Gebäude ohnehin in einem größeren Umfang saniert werden müssten. Daher seien neben der Förderung solcher Investitionen durch Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau auch steuerliche Anreize sowie mietrechtliche Änderungen notwendig.

Über die notwendigen Fördermaßnahmen stritten sich auf dem Podium die Bundestagsabgeordneten Bettina Herlitzius von den Grünen, Sören Bartol von der SPD, Peter Götz von der CDU/CSU-Fraktion sowie Sebastian Körber von der FDP. Über das grundsätzliche Ziel, künftig weniger Energie zu verbrauchen und vermehrt erneuerbare Energien einzusetzen, bestand Einigkeit.

iOS-Video im MP4 Format

Wie wird der Wert ermittelt?

Für die Ermittlung des Immobilienwertes einer Wohnimmobilie werden viele unterschiedliche Kriterien herangezogen, die zusammengenommen einen Richtwert ergeben. Hierzu wird meist das sogenannte Vergleichsverfahren angewendet, in dem Ausstattung, Zustand und Lage des Hauses mit ähnlichen Objekten verglichen werden.
Für eine grobe Einschätzung kann man die Wertermittlung einer Immobilie zu günstigen Konditionen im Internet vornehmen. Immobilienportale bieten diesen Service häufig an. Je größer in diesem Fall die Datenbank des Anbieters ist, umso genauer wird die Wertermittlung ausfallen.
Mit Hilfe umfangreicher Checklisten ist der Eigentümer selbst gefordert, den Kriterienkatalog für die Wertermittlung zu vervollständigen. Neben Art und Alter der Immobilie zählen auch der allgemeine Zustand der Bausubstanz und Renovierungs- oder Sanierungsbedarf zu den entscheidenden Bewertungskriterien. Auch die Innenausstattung trägt einen nicht unerheblichen Anteil bei. Ein ganz entscheidender Faktor ist die Lage. Eine Immobilie, die sich in begehrter Wohnlage befindet, wo die Nachfrage hoch ist, ist deutlich mehr wert, als etwa ein Haus in einem strukturschwachen Gebiet.

Wertermittlung durch einen Gutachter

Für diejenigen, die noch auf der Suche nach ihrem Eigenheim sind, bietet es sich an, einen Immobiliengutachter bei der Beurteilung und Ermittlung des Immobilienwertes zu Rate zu ziehen. Als unabhängiger Sachverständiger sind seine Gutachten im Allgemeinen anerkannt und bieten so eine wertvolle Basis für die Kaufverhandlungen. Gerade der Laie kann den realen Wert einer Immobilie häufig nicht einschätzen und zahlt daher nicht selten einen zu hohen Preis für das Objekt seiner Begierde. Andererseits lassen sich auf diese Weise aber auch wahre Schnäppchen erkennen.

Nürnberg (dapd). Wer einen Mietvertrag unterschreibt, sollte wissen, welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind. Das Immobilienportal immowelt.de weist auf einige wichtige Punkte hin, die ein Mieter vor der Unterzeichnung kennen sollte. Wenn zum Beispiel ein unverheiratetes Paar gemeinsam in eine Wohnung zieht, gilt vor dem Gesetz nur derjenige als Mieter, die den Vertrag unterzeichnet hat. Unterschreiben aber beide, kann er auch nur von beiden wieder gekündigt werden. Zieht einer von beiden aus, bleibt er rechtlich betrachtet weiterhin Mieter.

Bei Zeitmietverträgen muss immer ein Grund für die Befristung angegeben werden. Fehlt dieser, gilt das Mietverhältnis automatisch als unbefristet. Während bei unbefristeten Verträgen für den Mieter die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten gilt, hat bei befristeten Mietverträgen weder der Mieter noch der Vermieter das Recht, den Vertrag vor Ablauf der Zeit zu kündigen.

Durch einen Kündigungsausschluss im Mietvertrag können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass während der vereinbarten Zeit – maximal vier Jahre – beiderseitig keine Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung besteht. Auch bei dieser Klausel sollten Mieter vorsichtig sein, warnt immowelt.de, denn sie verzichteten dabei auf Flexibilität.

Staffelmietverträge legen nicht nur den anfänglichen Mietzins fest, sondern auch die jährliche Mietsteigerung. Diese Festlegung ist sowohl für den Mieter als auch den Vermieter verbindlich. Sinkt beispielsweise die ortsübliche Vergleichsmiete, ist der Mieter verpflichtet, den in der Staffelung festgesetzten, im Vergleich überhöhten Mietpreis zu zahlen.

Wiesbaden (dapd). Häuslebauer müssen für ihr Eigenheim tiefer in die Tasche greifen. Der Preisindex für konventionell gefertigte Wohngebäude legte im November um 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresmonat zu, wie das Statistische Bundesamt am Freitag mitteilte. Dabei stieg der Index in den Monaten August bis November lediglich um 0,3 Prozent.

Am stärksten erhöhten sich nach Angaben der Statistiker die Preise von Klempnerarbeiten mit 4,2 Prozent. Für Arbeiten von Zimmerleuten und Elektrikern waren im November 3,9 Prozent mehr als ein Jahr zuvor zu zahlen. Geringer war der Anstieg bei Naturstein- (plus 1,3 Prozent), Parkett- (plus 1,4 Prozent) und Tapezierarbeiten (plus 1,5 Prozent).

Bei einer so wichtigen Entscheidung wie dem Kauf einer Immobilie sollte man sich im Vorfeld umfassend informieren und alsdann für die Finanzierung mehrere Angebote einholen und vergleichen. Wer an dieser Stelle falsch beraten ist, für den kann der Traum vom Eigenheim zum Alptraum werden.

Ausführliche Informationen und fachlich kompetente Beratung – das geht bei der HypoVereinsbank online, aber auch per Telefon und selbstverständlich im persönlichen Beratungsgespräch in der Filiale – ganz individuell und bei einem so wichtigen Thema vielleicht die beste Art der Kontaktaufnahme.

Schon im Vorfeld kann man wichtige Aspekte bei der Immobilienfinanzierung beleuchten und entscheidende Fragen beantworten. Wie hoch ist der heutige Mietzins? Wie teuer ist ihre Wunschimmobilie? Wie viel Eigenkapital ist vorhanden? Als goldene Regel gilt, dass 20 Prozent der benötigten Mittel als Eigenkapital vorhanden sein sollten. Dann lässt sich eine solide Finanzierung kalkulieren. Ist der Anteil an Eigenkapital höher – umso besser. Ist er niedriger, fällt der in Anspruch genommene Kredit natürlich höher aus – und damit auch die monatliche Belastung während der Rückzahlung. Zum reinen Kaufpreis eienr Immobilie summieren sich übrigens auch Kosten für Notar und Grunderwerb hinzu. Ein mehrere tausend Euro hoher Betrag, der unbedingt mit einkalkuliert werden muss.

Wer sich bei der Immobilienfinanzierung der HypoVereinsbank anvertraut, setzt auf umfassende Beratung und schließlich auf das Darlehen, das bei besten Konditionen die individuellen Belange des Kunden im Blick hat. Denn die Experten der HypoVereinsbank bedienen sich bei über 40 Finanzierungspartnern und finden unter den Angeboten die beste Lösung. Aus den Parametern Darlehenshöhe, verfügbares monatliches Geld, vorhandenes Eigenkapital und Kreditlaufzeit entsteht so eine für den Kunden realisierbare Finanzierung, die den Weg ins Eigenheim ebnet.

Beim Kauf von Kaminöfen sollten Hausbesitzer genau hinschauen. Nicht alle der als umweltfreundlich angepriesenen Anlagen halten, was sie versprechen. Zwar werde bei der Verbrennung von Holz nur so viel Kohlendioxid abgegeben, wie ein Baum im Laufe seines Lebens aufgenommen hat, erläutert Energieberater Ulrich Kleemann von der Verbraucherzentrale Berlin. Dennoch entstünden Schadstoffe wie Kohlenmonoxid oder Feinstaub.

Für die entsprechenden Grenzwerte bei neuen Anlagen gelten ab dem Jahr 2015 strengere Auflagen. Es gebe aber auch heute schon Anlagen, die diese erfüllen, sagt Kleemann. Auf vergleichsweise emissionsarme und effiziente Geräte weise beispielsweise das DIN-plus-Zertifikat hin. Optimal sind außerdem Raumheizer wie Pelletöfen, die das Umweltzeichen “Blauer Engel” tragen. Sie werden mit kleinen gepressten Holzresten (Pellets) befeuert.

Ebenfalls wichtig ist laut Kleemann, dass die Leistung des Wunschofens zum tatsächlichen Wärmebedarf im Wohnzimmer passt, damit nicht überschüssige Wärme durch die Fenster weggelüftet werden muss. Noch wirtschaftlicher sei es, wenn der Kaminofen eine sogenannte Wassertasche hat und mit an die zentrale Heizungsanlage angeschlossen wird. Das ermögliche in der Übergangszeit sogar die Beheizung des gesamten Hauses.

Mieten und Preise werden demnächst wieder angehoben

Verkaufszahlen, die regelrecht durch die Decke gehen, und ein stark gestiegenes Umsatzvolumen kennzeichnen momentan den Immobilienmarkt in der Hansestadt Hamburg. Das rege Wachstum lässt sich auch relativ leicht in Zahlen belegen, denn während sich die Zahl der Transaktionen im vergangenen Jahr im Vergleich zu 2009 um rund 19 Prozent auf 459 erhöhte, wuchs das Umsatzvolumen um 29 Prozent auf 886 Millionen Euro. Diese Entwicklung geht aus einem Marktbericht des international tätigen Beratungs- und Vermittlungsunternehmen für Gewerbeimmobilien, Engel & Völkers Commercial, hervor. Im Jahr 2010 wurde ebenfalls bekannt gegeben, dass Hamburg bei jungen Bürgern die beliebteste Stadt in Deutschland ist und der Wohnraum für Studenten und Auszubildende leider nicht in ausreichendem Maße vorhanden ist. Befristete Wohnverhältnisse und Übergangslösungen sind an der Tagesordnung und Internetseiten wie http://www.immonet.de/ werden so häufig genutzt wie noch nie. Generell kann man sagen, dass die steigenden Einwohner- und Haushaltszahlen sowie eine prosperierende Hamburger Wirtschaft die Nachfrage nach dem ohnehin schon knapp bemessenen Wohnraum immer weiter ansteigen lassen. Die wachsende Neubautätigkeit kann dieser Entwicklung nicht in ausreichendem Maße entgegenwirken und in Berlin sieht die Sache nicht viel besser aus! Zwar wird auch hier fleißig gebaut und vor allem die „Town Houses“ sollen neuen, attraktiven Wohnraum bieten, aber der Zustrom an Neubürgern ist momentan einfach zu stark. Das wiederum führt unmittelbar zu einem weiteren Anstieg der Mieten. In Hamburg sind davon besonders die mittleren und einfachen Lagen betroffen. Muss in den mittleren Lagen mit einer Mietpreisspanne zwischen 7,50 und 11,50 Euro gerechnet werden, so liegt die Spanne in den einfachen Lagen zwischen 5,00 und 8,00 Euro pro Quadratmeter. Und wieder einmal trifft es den Mittelstand besonders hart!

Neuer Wohnraum an den falschen Stellen

In letzter Zeit las man immer wieder von Großbauprojekten, die zum absoluten Wohnraumdesaster wurden. Die besten Beispiele waren in den letzten Jahren wohl die Hamburger Speicherstadt und der Rheinauhafen in Köln. Hier entstanden zwar neue Wohnungen, doch für den durchschnittlichen Bürger sind sie völlig unerschwinglich und eine Belebung der Stadtteile blieb bisher natürlich aus.

Rostock (dapd). Mieter müssen eine nachträglich von der Kommune beschlossene Erhöhung der Grundsteuer mittragen, auch wenn das Mietverhältnis schon beendet ist. Das entschied das Landgericht Rostock.

In dem Fall änderte die Kommune nach dem Auszug der Mieter rückwirkend die Grundsteuer für das Objekt. Der Vermieter wollte die Forderungen als Betriebskosten rückwirkend geltend machen. Die Mieter waren jedoch der Ansicht, nach dem Ende des Mietverhältnisses seien sie nicht zur Nachzahlung verpflichtet.

Das Landgericht Rostock entschied, dass die neu beschlossenen Grundsteuerabgaben umgelegt werden dürften, zumindest für die letzten drei Jahre. Denn die verspätete Forderung sei nicht dem Eigentümer anzulasten. Der Vermieter hafte dem Mieter nicht für Verzögerungen durch Amtsträger. Eine Grundsteuernachforderung aufgrund von Steuerbescheiden nach Ablauf der Abrechnungsfrist habe der Vermieter deshalb nicht zu vertreten.

(Aktenzeichen: 1 S 200/08)

Berlin (dapd). Das Bundesbauministerium hat ein neues Förderprogramm für Modellhäuser aufgelegt, die den sogenannten Plus-Energie-Standard erfüllen. Dafür stehen zunächst im Jahr 2011 rund 1,2 Millionen Euro bereit, wie das Ministerium mitteilte. Mit dem Programm werden Bauherren unterstützt, die Gebäude errichten, die deutlich mehr Energie produzieren, als für deren Betrieb notwendig ist. Diese Energie soll insbesondere für die Elektromobilität zur Verfügung stehen.

Die Häuser sollen unter realen, das heißt bewohnten Bedingungen getestet und bewertet werden. Dazu wird den Bauherren jeweils eine Expertengruppe zur Seite gestellt. Die Forschungsergebnisse werden anschließend veröffentlicht. Projektträger des Programms ist das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung.